降7928元/平！中山地价从1.3万降回5610，只用了短短10个月！
想不到！
10-11月，中山轰动的大规模土地拍卖，整体成交总价、成交单价，与上半年和2017年相比，冰火两重天。
有部分板块，还甚至出现了地价腰斩的情况。
上半年：6宗宅地，收金42.8亿
下半年：17宗宅地，收金40.6亿
数据显示，截至11月15日，10-11月土拍潮，中山一共推出17宗商业、商住、住宅用地，备受市场关注。
▲大湾区10-11月土地出让情况
但令人大跌眼镜的是，这次土拍以凉凉收场，最终共有3宗地块流拍，均位于南头；中止交易7宗，成交7宗。
▲中山10-11月土拍潮
成交地块中，仅位于石岐区的地块突破最高限价，其余多为底价或接近底价成交，共获金40.6亿。
▲中山2018年上半年土拍
数据/合富研究院
可以作为对比的是，上半年，中山通过公开招拍挂商住地共6宗，共计约388亩，总金额就已达到约42.8亿，有4宗突破最高限价。
更为夸张的是，在统计当中，中山上半年土拍市场相对去年而言，已属较为“冷清”，楼面地价同比下降53%。
多板块地价下降！
火炬腰斩！10个月时间，从13538到5610
中山地价下降，在数据上，已是板上钉钉。
那么体现在各个板块上，又是如何？
南头板块：2018年3月14日，两宗南头镇穗西村宅地，被远洋、旭辉、卓越联合体竞得，地价分别为5650元/平和5620元/平。
| 位置 | 地价|元/平 | 竞得 | 时间 |
| 南头北帝 | 4100 | 深圳颐盛 | 2018.10.10 |
| 南头将军 | 4200 | 中山复和 | 2018.10.20 |
| 南头穗西 | 5200 | 远洋卓越旭辉 | 2018.3.14 |
| 南头穗西 | 5650 | 远洋卓越旭辉 | 2018.3.14 |
10月，5宗南头宅地，3宗流拍，另外两宗分别以4100元/平、4200元/平，被深圳颐盛和中山复和拿下。
7个月时间，地价下降了1400-1500元/平。
西区板块：2017年11月29日，西区彩虹板商业住宅用地，被合景泰富以楼面价11304元/平拿下。
| 位置 | 地价 | 竞得 | 时间 |
| 西区彩虹 | 11304元/平 | 合景泰富 | 2017.11.29 |
| 西区升华 | 5719元/平 | 深圳颐盛 | 2018.10.31 |
10月，西区升华路侧商业住宅用地，被深圳颐盛以5719元/平拿下；11月，西区彩虹板块宅地中止。
不到一年时间，地价下降5585元/平。
东区板块：2017年2月22日，东区两宗商业住宅用地，被大龙地产，分别以11120元/平和12074元/平夺得。
| 位置 | 地价|元/平 | 竞得 | 时间 |
| 东区博爱七路 | 7820 | 万科 | 2018.11.1 |
| 东区博爱七路 | 7250 | 深圳颐盛 | 2018.11.1 |
| 东区紫马岭村 | 12074 | 大龙嘉盛 | 2017.2.22 |
| 东区紫马岭村 | 11120 | 大龙嘉盛 | 2017.2.22 |
11月，东区博爱七路三相邻地块挂拍，商业地中止，两宅地被万科和深圳颐盛拿下，楼面地价分别为7820元/平和7250元/平。
21个月时间，地价相差3300-4800元/平。
火炬地块：2018年1月11日，火炬灰炉村地块被方直拿下，楼面价13538元/平。
之前君华与万科，也皆以13000元/平以上楼面价，拿下该区域地块。
| 位置 | 地价 | 竞得 | 时间 |
| 火炬张二村 | 5610元/平 | 禹洲 | 2018.11.15 |
| 火炬灰炉村 | 13538元/平 | 方直 | 2018.1.11 |
| 火炬大环村 | 13196元/平 | 君华 | 2017.8.3 |
| 火炬张家边 | 10981元/平 | 君华 | 2017.11.2 |
11月15日，火炬会展中心旁地块，以5610元/平被禹洲拿下。
地价腰斩，10个月时间，下降7928元/平。
值得一提的是，该地块与君华香蜜山项目（楼面价13196元/平），相距不足1公里。
市场下行+现售+回款压力成主因
仍有不少开发商首进中山
有市场人士透露，10-11月土拍潮中，实际上就地块情况进行咨询开发商不少，但最终参与拿地的并不多。
该人员表示，土地现售跟回款压力是主因，现售对开发商资金量要求很高，年底开发商们面临巨大回款压力，所以非常慎重，也是情理之中。
事实上，大环境下行背景之下，中山此次土拍潮中，所有宅地都要求现房销售，以及届时新房销售的网签制度、开发商的回款周期不明朗等，都影响开发商拿地执行力。
▲2017年-2018年首进中山开发商
此外，数据显示，对于在大湾区的发展方向占据良好的区位的中山而言，2018年，仍旧有大批新晋房企，迂回入驻中山。
2017年，全国共有12家房企首入中山。
据不完全统计，2018年，新力、龙湖、颐安、禹洲，新城、阳光城、绿地、泰禾、华夏幸福、华侨城、仁恒等，正式进入或积极布局。
相比于2017年的12家首进房企，还要多。
地价降，房价就降吗？
对于每一个买房者而言，最关心的是，地价下降，房价会不会下降？
要回答这个问题，我们要看看房价与地价的关系。
全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例较高达到58.2%。有声音据此表示，房价过高原因在地价。
不过，2016年7月份，国土资源部调查了620个房地产开发项目，结果显示，目前我国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。
其实，房价与地价的关系，成本是一方面，心理冲击，则是更重要的一方面。比如隔壁拍出一块高价地，相邻项目，自然有了涨价的理由。
也正是这种原因，每一次土地拍卖，都会牵动房企、销售和买房者的心。
但客观来说，地价对房价的影响，远不如供求关系这么大。
举中山一个真实的例子，在翠亨，一个望海大盘，由于拿地早，楼面地价不过几百块，但最高销售价，超过1.8万。
同时，火炬拍出1.3万/平的楼面价后，周边项目开盘，也有1.5万多的。
所以，随行就市才是价格的核心。
那么，2018年下半年，中山的供应怎么样呢？
根据合富房地产研究院的预测，2018年上半年中山新增供应27195万套，同比上升34%，月新增稳定，波动不大，相较于2017有所下降，目前求大于供的镇区有13个。
具体是这样的。
所以，各位买家，不妨看看自己的心水区域，到底有多少新货，来判断价格的走势，这个会比地价更靠谱。
所以，从客观的角度分析，中山在2018-2019年，楼价保持在一定价格区间起伏的可能性较大。
当然，房价暴涨暴跌的情况恐怕不会存在，其一不利于市场稳定，其二，毕竟目前楼市方向是，要让每个阶层都买得起房。
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